Adanya Pemberlakuan Pembatasan Kegiatan Masyarakat (PPKM) Darurat makin meningkatkan ketidakpastian seputar pemulihan ekonomi nasional. Di antara sektor ekonomi yang ada, sektor properti menjadi salah satu yang makin menghadapi ketidakpastian akibat dari perkembangan pandemi ini.

Sektor ini mencakup beberapa subsektor, yakni perumahan, apartemen, hotel, pusat perbelanjaan/mal, perkantoran, dan lahan industri. Sementara itu, sektor turunannya mencakup ratusan lini usaha, mulai dari semen, pasir, paku, hingga pembiayaan, jasa notaris, dan keagenan.

Oleh karena itu, efek berantai yang ditimbulkan dari lesunya sektor properti bakal sangat panjang dan mempengaruhi kondisi ekonomi secara keseluruhan.

Adanya PPKM Darurat berdampak luas. Hal yang pasti, aktivitas masyarakat berkurang, sehingga beberapa sektor ekonomi terhambat pergerakannya. Hal ini tentu berdampak pada pelemahan daya beli masyarakat yang bekerja di sektor-sektor tersebut.

Pelemahan daya beli ini tentu berdampak luas pula dan turut mengganggu kinerja sektor-sektor lain yang mungkin tidak terdampak langsung oleh adanya PPKM Darurat. Artinya, secara umum ekonomi pasti terganggu.

 Di sektor properti, lini bisnis yang terdampak langsung antara lain perhotelan dan mal. Tingkat okupansi atau keterisian kamar dan gerai cenderung berkurang selama periode pembatasan sosial, termasuk saat PPKM Darurat ini.

Umumnya, bagi sektor perhotelan butuh minimal 60% tingkat keterisian kamar secara bulanan agar bisnisnya masuk dalam kategori sehat. Di bawah itu, bisnis perhotelan cenderung buntung. Selama pandemi, sektor perhotelan cenderung susah menjaga okupansinya melewati 50%.

Berikut ini data okupansi hotel di Indonesia menurut data Badan Pusat Statistik:

Meski data tersebut masih bersifat sementara, sudah terlihat bahwa pelemahan okupansi hotel sangat signifikan sepanjang 2020 akibat pandemi. Tren yang sama belum banyak berubah tahun ini. Jelas, bisnis hotel sangat terpukul.

Selain itu, adanya pembatasan sosial juga menyebabkan aktivitas meeting, incentive, convention, and exhibition (MICE) yang biasanya digelar di hotel menjadi berkurang drastis, padahal ini menjadi salah satu sumber pendapatan besar hotel.

Sementara itu, di sektor mal, umumnya penyewaan berjangka waktu lebih panjang. Untuk model sewa jangka panjang seperti itu, kebijakan mendadak PPKM Darurat kemungkinan tidak langsung berdampak, sebab pembayaran sewa sudah diterima sejak sebelumnya.

Namun, ada juga model penyewaan secara mencicil bulanan. Ini sangat bergantung pada kelancaran arus kas para penyewa. Sementara itu, kondisi PPKM Darurat menyebabkan tingkat kunjungan berkurang, sehingga bisnis dan arus kas para penyewa juga lesu.

Beberapa penyewa akhirnya memutuskan untuk mengakhiri kontrak sewa dan menutup gerainya. Ini tentu berdampak panjang bagi pengelola pusat perbelanjaan. Belum lagi, berkurangnya pendapatan parkir dan penyewaan untuk event yang kerap kali menjadi salah satu sumber pendapatan mal.

Juga berdasarkan data Colliers Indonesia, tingkat okupansi pusat perbelanjaan pada 2020 di Jabodetabek turun hampir 5% yoy menjadi sekitar 73,8%. Ini terutama akibat adanya tambahan pasokan pusat perbelanjaan baru yang terlanjur dibangun sejak beberapa tahun lalu dan kini harus beroperasi.

Sayangnya, sejauh ini belum terdengar adanya insentif yang cukup signifikan bagi kedua subsektor properti ini. Kondisi peningkatan penyebaran Covid-19 yang terus berkepanjangan berpotensi menyebabkan lebih banyak pekerja yang dirumahkan atau terkena PHK.

Di sektor perkantoran kondisinya tidak jauh berbeda, meskipun PPKM Darurat mungkin tidak memberikan banyak perbedaan berarti, sebab pelemahan sudah terjadi sejak PSBB tahun lalu. Banyak perusahaan yang akhirnya memutuskan sepenuhnya menghentikan sewa kantor dan menjalankan aktivitas bisnis secara virtual.

Meskipun demikian, umumnya permintaan terhadap ruang kantor berasal dari korporasi besar yang cukup stabil. Adanya kewajiban work from home (WFH) tidak serta merta menyebabkan mereka memutuskan menghentikan penyewaan ruang kantor.

Sebab, sewaktu-waktu kondisi kembali normal, bekerja di kantor cenderung masih menjadi preferensi utama kebanyakan perusahaan besar. Menghentikan sewa justru berisiko meningkatkan biaya ketika nanti kembali dibutuhkan saat kondisi normal.

Tingkat okupansi kantor di area pusat bisnis atau CBD Jakarta pada akhir 2020 lalu mencapai sekitar 80,7%, turun 3% dibandingkan tahun sebelumnya.Jika melihat potensi pasokan gedung baru serta okupansi di masa mendatang pada data di atas, jelas bisnis perkantoran di Jakarta sangat menantang.

Bagi properti yang berbasis sewa seperti mal, hotel, dan perkantoran, tantangan pandemi tidak semata-mata tentang okupansi. Turunnya okupansi berarti lemahnya permintaan di tengah pasokan yang berlebih. Alhasil, pemilik gedung harus menurunkan harga jika ingin memacu permintaan.

Dengan demikian, pukulan terhadap pendapatan berasal dari turunnya jumlah pelanggan sekaligus turunnya harga sewa.

Hal yang pasti, pandemi menahan ekspansi. Oleh karena itu, bagi pengelola properti berbasis sewa, seperti hotel, mal, dan perkantoran, sangat sulit untuk mendapatkan pelanggan atau penyewa baru. Tantangannya kini adalah bagaimana menjaga penyewa lama agar tidak pergi.

Alhasil, diskon dan aneka promosi diberikan. Jelas, hal ini menekan tingkat pendapatan mereka. Tingkat persaingan di bisnis ini pun makin sengit, apalagi beberapa gedung yang telah mulai dibangun sejak beberapa tahun lalu mau tidak mau akan beroperasi dan menambah pasokan.

Gedung-gedung yang baru beroperasi ini pun terpaksa banting harga demi mendapatkan penyewa. Hal ini kemungkinan bakal memicu perang harga sehingga memperburuk kondisi.

Colliers mencatat harga sewa kantor di Jakarta pada akhir 2020 turun 5,11% yoy. Khusus di wilayah CBD, penurunannya mencapai 7% yoy, padahal pada 2019 lalu masih tumbuh 3% yoy. Harga sewa pusat perbelanjaan turun 3% yoy, sedangkan tarif harian rata-rata bulanan hotel turun di bawah US$50.

Padahal, sebelum pandemi, tarif harian rata-rata bulanan hotel konsisten di atas US$70. Meskipun demikian, bahkan sebelum pandemi pun, tren tarif harian rata-rata bulanan hotel memang cenderung terus menurun. 

Jika tak mampu lebih lama menahan tekanan bisnis ini, apalagi kini PPKM Darurat berlaku dan entah akan berlangsung hingga kapan, bukan mustahil beberapa pengelolaan bisnis hotel, mal, dan kantor ini akan bangkrut.

 Properti hunian cenderung lebih beruntung karena mendapatkan dukungan insentif dari pemerintah tahun ini, mulai dari uang muka kredit 0% bagi pembeli hingga diskon tarif PPN. Meskipun demikian, ketika daya beli masyarakat melemah, sektor ini pun tentu bakal turut terimbas.

Pada akhirnya, penjualan yang lesu akan menyebabkan arus kas perusahaan melemah. Di sisi lain, beban operasional relatif sama. Demikianpun aneka beban dan kewajiban utang harus tetap dilunasi. Hal ini menjadikan kondisi bisnis properti selalu berada dalam tegangan sepanjang masa pandemi.

Jika mengacu pada data pertumbuhan ekonomi Indonesia, sektor real estate sejatinya masih mampu tumbuh positif pada kuartal pertama tahun ini, tepatnya 0,94% yoy. Namun, trennya cenderung terus menurun.

Mengingat besarnya dampak turunannya pada ratusan industri terkait, jelas pelemahan pada kinerja ekonomi di sektor hunian ini patut diwaspadai.

Berdasarkan data OJK, per April 2021, total kredit di sektor real estate, usaha persewaan, dan jasa perusahaan tercatat senilai Rp256,78 triliun. Dari jumlah tersebut, nilai kredit yang direstrukturisasi mencapai Rp73,51 triliun. Nilai tersebut mencerminkan rasio restrukturisasi sebesar 28,63%. Ini menjadi yang tertinggi di antara sektor-sektor ekonomi yang ada.

Sementara itu, data kredit perumahan perbankan dari OJK, mencakup kredit pemilikan rumah (KPR) dan kredit pemilikan apartemen (KPA), menunjukkan pertumbuhan yang makin tinggi dari waktu ke waktu, meskipun sudah jauh lebih rendah dibanding kondisi sebelum pandemi.

Sementara itu, rasio kredit bermasalah atau non performing loan (NPL) relatif terjaga di bawah level 3%. Berikut ini data perkembangan kredit perumahan, pertumbuhan, dan NPL-nya dalam beberapa tahun terakhir:

Jika mengacu pada data ini, tampaknya industri properti perumahan masih cukup sehat tahun ini. Aneka stimulus yang diberikan sepanjang tahun ini berhasil mengangkat lagi pertumbuhannya sehingga cenderung makin tinggi secara tahunan (year on year/yoy).

Hanya saja, industri ini terbiasa menikmati pertumbuhan kredit yang tinggi dari tahun ke tahun. Oleh karena itu, kinerja pertumbuhan yang terbatas pada tahun ini menunjukkan kinerja industri ini belum sepenuhnya normal.

Sementara itu, hasil Survei Harga Properti Residensial (SHPR) Bank Indonesia mengindikasikan penjualan properti residensial meningkat pada kuartal I/20210. Survei Bank Indonesia itu bahkan menunjukkan penjualan properti residensial tumbuh 13,95% yoy.

Capaian ini meningkat dibandingkan dengan capaian pada kuartal sebelumnya yang justru turun 20,59% yoy. Peningkatan penjualan pada awal tahun ini terjadi pada seluruh tipe rumah.

Meskipun demikian, dari sisi harga, survei ini menemukan pertumbuhan indeks harga properti residensial (IHPR) pada kuartal I/2021 hanya 1,35% yoy, sedikit lebih rendah dari kuartal sebelumnya yang tumbuh 1,43% yoy. Adapun, pada kuartal pertama tahun 2020 lalu, pertumbuhannya mencapai 1,68% yoy.

Bank Indonesia juga memperkirakan pada kuartal II/2021 masih tumbuh terbatas sebesar 1,10% yoy. Meskipun demikian, peningkatan volume penjualan tentu dapat menutupi tingkat pertumbuhan harga yang rendah ini, sehingga secara umum industri ini masih menjanjikan.

Kini, dengan adanya peningkatan kasus baru Covid-19 dan PPKM Darurat, laju positif perkembangan industri properti residensial ini mungkin saja akan terhambat, terutama jika efeknya berkepanjangan pada daya beli masyarakat.

Apalagi, rumah ada produk berharga mahal yang cenderung akan ditunda pembeliannya ketika daya beli masyarakat mengetat. 

Prospek Investasi Properti

Pada prinsipnya, peningkatan kasus baru Covid-19 meningkatkan ketidakpastian ekonomi, termasuk di pasar investasi. Investor tentu akan memperkirakan nilai properti dan harga sewa selama masa pandemi cenderung akan terdiskon, sehingga secara umum belum akan mampu menghasilkan keuntungan optimal.

Langkah investasi dari investor-investor global pun cenderung akan tertahan akibat pembatasan arus perjalanan, sebab mereka tidak dapat datang langsung untuk mengevaluasi properti yang bisa diinvestasikan dari mitra lokal. Hal yang sama juga berlaku untuk investor lokal.

Dalam kondisi ini, pemilik properti harus dapat meningkatkan daya tawarnya melalui berbagai cara, entah dengan meningkatkan kualitas atau memberikan diskon. Tampaknya, butuh waktu yang cukup panjang untuk kembali meningkatkan minat investor dan kepercayaan terhadap prospek pasar properti ini.

Investor cenderung akan sangat selektif, bahkan kemungkinan akan menghindari untuk sementara investasi di properti. Alhasil, kinerja keuangan perusahaan-perusahaan properti pun bakal terbatas. Kinerja saham emiten properti di pasar modal pun akan tetap melemah