Salah satu lini bisnis yang tidak dapat diabaikan jika berbicara tentang Grup Lippo adalah bisnis properti. Grup usaha ini dikenal sebagai salah satu pengembang properti papan atas dengan reputasi yang unggul.

Proyeknya pun terdiversifikasi ke dalam banyak bentuk, mulai dari rumah, apartemen, pusat perbelanjaan, rumah sakit, hotel, perkantoran, hingga kota mandiri. Oleh karena itu, untuk menilai kesuksesan grup ini, kita perlu melihat pula kinerjanya di bidang properti ini.

Sektor properti adalah salah satu sektor bisnis yang paling lesu selama pandemi. Hal ini wajar, sebab meskipun hunian adalah salah satu kebutuhan pokok, pemenuhannya tidak harus dilakukan dengan cara membeli. Bisa dengan cara sewa atau numpang di rumah orang tua/mertua atau kerabat.

Di sisi lain, properti adalah produk berharga tinggi yang untuk membelinya butuh pertimbangan panjang dan ketersediaan dana yang cukup. Alhasil, properti pun bukan menjadi objek beli prioritas ketika kondisi ekonomi sedang sulit dan daya beli tertekan.

Hal yang sama berlaku pula untuk jenis properti lain. Permintaan terhadap ruang kantor baru akan lesu jika ekonomi tertekan. Harga sewanya pun tidak bisa meningkat di kala permintaan lesu. Kondisi yang sama terjadi pula pada properti area toko untuk sewa di pusat perbelanjaan.

Bagi bisnis hotel, ekonomi yang lesu juga berarti aktivitas perjalanan bisnis dan pariwisata yang terbatas. Permintaan terhadap sewanya pun tentu terbatas, sehingga pemilik hotel pun tidak bisa serta merta menaikkan harga sewa untuk memacu pertumbuhan.

Nah, kondisi pandemi memperparah itu semua, sebab pembatasan mobilitas mendorong orang untuk tetap tinggal di rumah. Teknologi digital pun telah memfasilitasi orang dan menjadi substitusi bagi kebutuhan mereka dalam berinteraksi secara langsung di kantor, hotel, atau pusat perbelanjaan.

Lesunya sektor properti juga tercermin dengan cukup jelas di pasar modal. Di antara 11 indeks sektoral yang ada di Bursa Efek Indonesia, indeks IDX Sector Properties & Real Estate tercatat menjadi indeks sektoral dengan kinerja terburuk saat ini, Selasa 19 Oktober 2021, yakni -9,03% year-to-date (YtD).

 

Bagaimana dengan Grup Lippo?

Bisnis properti Grup Lippo berada di bawah PT Lippo Karawaci Tbk. (LPKR). Perusahaan ini juga menjadi induk dari PT Lippo Cikarang Tbk. (LPCK) melalui PT Kemuning Satiatama yang dimilikinya 100%.

Selain itu, LPKR juga pengendali dari PT Siloam Hospitals Tbk. (SILO) yang dimilikinya melalui PT Megapratama Karya Persada, entitas anak yang sahamnya 100% dimiliki LPKR.

Sama seperti kebanyakan emiten properti lainnya, tahun ini menjadi tahun konsolidasi bagi bisnis properti Grup Lippo atau LPKR. Sepanjang tahun ini, tidak banyak aksi korporasi luar biasa yang ditempuh perusahaan.

Perusahaan ini tampaknya cenderung lebih banyak berusaha bertahan sebaik mungkin dalam situasi sulit ini sembari sebisa mungkin memperbaiki keadaan dibandingkan dengan kondisi tahun lalu.

Jika menilik kinerja keuangannya, emiten ini membukukan kerugian terbesarnya dalam satu dekade terakhir pada 2020 lalu. Tahun ini, perseroan belum mampu lepas dari jerat kerugian itu, tetapi sudah berhasil menekannya menjadi lebih rendah.

Menariknya, kerugian LPKR sudah terjadi sejak 2017. Meskipun akhirnya pada 2018 kembali untung, perseroan kembali rugi dengan nilai lebih besar pada 2019 dan memuncak pada 2020 akibat pandemi. Berikut ini perkembangan kinerja pendapatan dan laba/rugi LPKR beberapa tahun terakhir:

Jika diperhatikan, perkembangan pendapatan LPKR dalam beberapa tahun terakhir relatif stagnan di kisaran Rp11 triliun hingga Rp12 triliun. Padahal, pada awal 2010 hingga 2014, pertumbuhan bisnisnya sangat pesat. Puncaknya pada 2014, pendapatan dan laba LPKR tumbuh 75% dan 108% YoY.

Perseroan pun tidak mampu untuk kembali membukukan kinerja laba dan margin laba bersih (net profit margin/NPM) sebaik pada periode 2010-2014. Itu terakhir kalinya NPM LPKR mencapai dua digit positif.

Kala itu industri properti Indonesia masih mendapatkan imbas dari booming kenaikan harga komoditas global, terutama batu bara yang memicu pertumbuhan ekonomi yang pesat. Namun, sejak the Fed melakukan tapering off, tren tersebut berakhir pada 2015. Aliran modal ke pasar pun mulai terbatas.

Sejak saat itu industri properti nasional secara umum memang tumbuh terbatas. Kenaikan harga hunian tidak lagi sepesat seperti sebelumnya. Untuk mendapatkan untung atau capital gain melalui investasi di properti pun tidak lagi secepat sebelumnya. Alhasil, minat investor membeli properti menurun.

Dengan demikian, laju pertumbuhan properti, terutama hunian, lebih banyak ditopang oleh para pembeli akhir atau end user yang memang membeli properti untuk tujuan ditempati, bukannya untuk investasi atau dijual kembali dengan harga lebih tinggi.

Padahal, pertumbuhan pesat industri properti sebelumnya didorong oleh ulah investor yang sedang mendapatkan banyak uang berlebih akibat keuntungan besar dari kenaikan penjualan komoditas.     

Ceritanya juga tidak jauh berbeda pada jenis properti lainnya. Perkantoran, misalnya. Ketika ekonomi tumbuh pesat pada awal dekade yang lalu, banyak korporasi melakukan ekspansi dan membutuhkan tambahan ruang kantor baru.

Seketika, pasar perkantoran pun ramai permintaannya, sedangkan supply masih terbatas. Sejak saat itu, banyak pengembang yang berbondong-bondong membangun menara kantor.

Sayangnya, ketika akhirnya menara kantor tersebut selesai, perekonomian Indonesia tidak lagi tumbuh sepesat sebelumnya. Ekspansi korporasi pun terbatas, sehingga permintaan terhadap ruang kantor baru pun lesu. Kondisi ini menyebabkan pasar perkantoran justru kelebihan kapasitas.

Sebagai pengembang besar, LPKR tidak ketinggalan dalam tren ini dan turut terimbas pula terhadap akibatnya. Alhasil, butuh waktu untuk dapat kembali menetralisasi dampak dari keputusan investasi tersebut.

Bengkaknya rugi LPKR pada 2020 lalu disebabkan oleh sejumlah faktor. Jika mencermati laporan keuangannya, peningkatan beban terbesar perseroan ada di bagian beban lainnya, khususnya dari penghapusan nilai persediaan yang mencapai Rp3,2 triliun, naik 633% YoY dari tahun 2019 Rp443 miliar.

Selain itu, ada juga rugi atas penurunan nilai wajar investasi yang mencapai Rp1,28 triliun, melonjak 18.247% YoY dari hanya Rp7 miliar pada 2019. Sementara itu, LPKR juga menanggung kerugian dari entitas asosiasi sebesar Rp2,5 triliun, berbalik dari laba Rp143 miliar pada 2019.

Total rugi bersih LPKR pada 2020 lalu mencapai Rp8,89 triliun. Nilai ini bahkan lebih besar dibandingkan dengan total laba bersih yang dikumpulkan LPKR selama periode 2010 hingga 2018 yang senilai Rp8,2 triliun. Artinya, kerja keras 8 tahun dihapuskan oleh rugi dalam setahun.

 

Apakah bisnis properti LPKR akan bangkit?

Manajemen perseroan optimis dengan hal tersebut. Namun, jangan lupa bahwa LPKR masih menanggung beban rusaknya reputasi akibat proyek ambisius Meikarta yang tidak berjalan sesuai rencana. Banyak konsumen yang merasa dirugikan oleh proyek itu dan kehilangan kepercayaan pada Grup Lippo.

Pada paruh pertama tahun ini, terlihat bahwa pendapatan dan laba LPKR mulai bangkit lagi. Jika dibedah, perseroan menikmati peningkatan pertumbuhan pada penjualan apartemen yang cukup tinggi, yakni naik 93% YoY dari Rp618 miliar menjadi Rp1,2 triliun.

Secara total, bisnis pengembangan real estate menyumbang pendapatan Rp1,94 triliun, tumbuh 47% Yoy dari Rp1,32 triliun pada 2019.

Sementara itu, di lini bisnis manajemen dan servis real estate, peningkatan mencolok lainnya yakni dari lini bisnis healthcare melalui SILO. Hal ini tidak mengherankan sebab kondisi pandemi memang menguntungkan bagi bisnis rumah sakit.

Pada lini pasien rawat inap, pendapatan obat dan perlengkapan medis naik 71% YoY menjadi Rp810 miliar, fasilitas rumah sakit melesat 122% YoY menjadi Rp571 miliar, dan kamar rawat inap naik 40% Yoy menjadi Rp389 miliar.

Secara total, lini bisnis healthcare menyumbang pendapatan Rp3,8 triliun, tumbuh 20% YoY. Selain dari healthcare, pendapatan lain yang melonjak yakni dari pusat belanja, yakni melesat 382% Yoy dari Rp176 miliar menjadi Rp848 miliar.

Kontribusi bisnis healthcare terhadap total pendapatan LPKR pada paruh pertama tahun ini mencapai 53%, turun dibanding tahun lalu yang mencapai 60%. Dengan kata lain, bisnis LPKR sangat bergantung pada lini bisnis kesehatan ini, sedangkan bisnis pengembangan propertinya terbatas. Rasio ini relatif tidak banyak berubah dalam beberapa tahun belakangan.

Jika pandemi berakhir dan aktivitas bisnis rumah sakit kembali lagi seperti kondisi normal, pertumbuhan di lini bisnis healthcare LPKR tentu tidak lagi setinggi saat ini. Hal ini kemungkinan menjadi risiko bagi pertumbuhan bisnisnya di masa depan.

Sementara itu, bisnis propertinya akan tetap bergantung pada seberapa cepat pertumbuhan ekonomi Indonesia dapat melaju. Saat ini, harga komoditas global sedang meningkat pesat dan kemungkinan bakal mengulang kondisi pada awal 2010-an.

Jika pascapandemi kondisi ekonomi dapat melaju dengan pesat, daya beli masyarakat yang meningkat kemungkinan bakal berimbas pada peningkatan permintaan hunian. Namun, jangan lupa bahwa the Fed sudah mewacanakan untuk melakukan tapering off pada akhir tahun ini.

Pada krisis 2008 lalu, periode quantitative easing atau penyuntikkan likuiditas oleh the Fed ke pasar berlangsung cukup lama sebelum beralih menjadi tapering off. Hal itu memberikan jeda bagi pemulihan pertumbuhan ekonomi dunia. Kondisinya sedikit berbeda saat ini.

Apakah Lippo Group bisa keluar dari jerat kerugian mereka? Semoga saja.