Per awal Agustus kemarin, Bank Indonesia baru saja melontarkan kebijakan pelonggaran Loan to Value (LTV). Pelonggaran Loan to Value hadir sebagai efek kebijakan BI lainnya yaitu peningkatan suku bunga acuan.

Perry Warjiyo, Gubernur Bank Indonesia, menjelaskan bahwa kebijakan pelonggaran LTV adalah upaya penyeimbangan agar pasar tidak lesu. Singkatnya, pelonggaran LTV akan menggerakkan pasar sektor riil, dalam hal ini pasar properti.

Loan to Value (LTV) atau kadang disebut Financing to Value (FTV) adalah rasio yang digunakan oleh bank konvensional untuk mengukur sebesar apa pinjaman yang bisa diberikan kepada nasabah, dalam hal ini berkaitan dengan kredit properti.

LTV/FTV sendiri biasanya terbagi menjadi dua, yakni berbentuk kredit properti (KP) untuk bank konvensional non-syariah dan pembiayaan properti (PP) untuk bank konvensional syariah. Sekalipun keduanya bertujuan sama.

Untuk itu, mengapa pasar properti akan bergerak? Kita mesti mengerti dahulu bahwa pelonggaran LTV bermakna penyesuaian terhadap debitur untuk membayar jumlah down payment (DP) dalam kepemilikan rumah pertama.

Sebelum kebijakan ini muncul, biasanya ada beberapa persen jumlah yang mutlak harus dibayarkan sebagai DP. Setelah kebijakan pelonggaran LTV muncul, besaran rasio kredit rumah akan disesuaikan dengan pihak bank, yang mestinya akan semakin meminimalisir DP bahkan hingga sampai 0 persen.

Katakanlah, sebelum aturan ini muncul ada aturan LTV untuk kepemilikan rumah pertama (tipe 70m 2 ) sebesar 85%.

Bayangkan jika harga rumah yang diberikan adalah Rp500.000.000 maka pinjaman yang akan diberikan bank hanya sebesar Rp425.000.000.

Itu berarti masih ada Rp75.000.000 lagi yang mesti Anda bayar di muka sebagai down payment. Tentu hal itu bagi sebagian orang akan memberatkan, sehingga akan pikir-pikir terlebih dahulu untuk melakukan pinjaman.

Dengan kebijakan pelonggaran LTV ini, yang besaran LTV-nya bisa dilonggarkan, bank akan sangat mungkin memberikan pinjaman sepenuhnya. Jika seperti contoh di atas, dengan harga rumah Rp500.000.000, maka bank dapat meminjamkan sejumlah uang itu penuh tanpa

Anda perlu membayar down payment-nya. Namun ketentuan ini tetap berdasar pada prinsip kehati-hatian dan manajemen risiko yang dilakukan bank. Sekalipun kemungkinannya tetap Anda akan mendapat kelonggaran dan kemudahan yang lebih besar dibandingkan kebijakan sebelumnya.

Kabar baiknya aturan ini berlaku tidak hanya untuk rumah tapak, melainkan untuk rumah susun, dan ruko rukan dalam semua tipe. Bentuk pembayarannya pun ada yang bisa jual-beli atau sistem bertahap demi memudahkan Anda untuk meraih kepemilikan rumah pertama.

Dengan begitu, diharapkan pasar properti bisa mempunyai pergerakan yang signifikan. Ketika permintaan akan properti dari masyarakat kian meningkat, para agent/developer akan menanggapinya dengan membangun lebih banyak unit.

Tentu dari situ kita bisa lihat ada ekosistem pasar yang bergerak, yang kemudian akan disuplai pula oleh bank. Satu catatan yang perlu digarisbawahi mungkin bahwa BI mesti senantiasa menjaga kepercayaan diri pasar.

Dalam skenarionya, BI mengatakan kebijakan ini akan memicu pertumbuhan ekonomi makro sebesar 0,04% tahun ini. Menurut Asisten Gubernur Kepala Departemen Kebijakan Makroprudensial BI, dikutip detik.com, relaksasi LTV akan mendorong pertumbuhan KPR hingga 13,46%.

Di lain hal, sektor ini juga dikatakan sebagai leading sector yang sangat diandalkan karena sektor properti akan menarik banyak tenaga kerja, permintaan bahan baku, dll.

Lalu apabila persepsi bagus terhadap sektor properti dan bank konvensional ini bisa bertahan, apakah ada kemungkinan berpengaruh terhadap harga sahamnya?

Logikanya sederhana, ketika DP rumah menjadi minim, maka itu akan menjadi insentif untuk orang membeli rumah. Sektor yang sedang tidur ini pun kembali akan bergeliat menanggapi kebijakan ini.

Pada akhirnya kinerja emiten-emiten properti akan kembali bertenaga seiring dengan meningkatnya penjualan, yang tentu diharapkan akan berpengaruh positif ke harga sahamnya.

Tetapi kebijakan pelonggaran LTV ini juga bukan tanpa risiko. Risiko keuangan yang ditanggung bank juga akan semakin tinggi. Jika orang dapat membeli rumah tanpa DP, makan akan muncul spekulan-spekulan properti yang ingin membeli rumah lalu menjualnya kembali.

Hal ini dapat berujung pada kredit macet perumahan (mortgage crisis) yang pernah terjadi di Amerika tahun 2008 lalu. Meskipun masih terlalu dini untuk Indonesia mengarah ke sana, risiko itu tetap ada.

Maka menjadi sangat menarik untuk menunggu bagaimana kebijakan LTV ini nanti mulai diterapkan. Ini akan menjadi sentimen untuk anda yang ingin membeli rumah, atau sekadar menikmati cuan dari saham-saham properti.