Mimpi Yusuf Mansur Pada REAL

Berkah Rio

Namanya kalah populer dari Summarecon, Lippo Karawaci dan Pakuwon Jati. Nilainya pun sudah lama tersungkur di level gocap. Namun, selama sebulan terakhir, pergerakannya membuat sejumlah orang memusatkan perhatian ke PT Repower Asia Indonesia Tbk. (REAL). 

Rupanya pergerakan harga saham REAL ini tidak terlepas dari aksi beli oleh Ustaz Yusuf Mansur (UYM) sebesar enam juta lot di harga Rp50 dengan total nilai Rp30 miliar.

REAL adalah tipikal emiten kecil yang sahamnya melejit di periode awal pencatatan perdana sahamnya (IPO), tetapi mendingin setelahnya dan jatuh hingga ke level terendah di pasar. Emiten ini IPO pada 6 Desember 2019 di harga Rp100 lalu lalu segera melonjak hingga ke level Rp540 pada awal 2000.

Namun, setelahnya harga saham REAL anjlok hingga betah di level Rp50 selama satu setengah tahun terakhir, dan kembali ramai ditransaksikan akibat sentimen langkah investasi UYM.

REAL sendiri adalah emiten properti yang mengembangkan sejumlah proyek di Jakarta. Aktivitas transaksi atas sahamnya relatif terbatas.

Langkah investasi UYM memang sempat mendorong saham REAL hingga terkena auto rejection atas (ARA) selama tiga hari berturut-turut dan berakhir di level Rp118. Peningkatan ini setara dengan 136% dalam tiga hari. Dengan kenaikan harga ini, investasi Rp30 miliar UYM mendadak jadi Rp70,8 miliar.

Lumayan sekali untuk 3 hari.

Namun, tampaknya gairah investor terhadap saham REAL ini tidak berlangsung lama. Sepanjang 3 hari berturut-turut setelahnya hingga Selasa (24 Agustus 2021), saham REAL justru berbalik melemah hingga ke level auto rejection bawah (ARB). 

Namun, pada penutupan pasar hari ini, saham REAL kembali melemah, hingga akhirnya ditutup di level Rp113. Dibandingkan dengan dua hari sebelumnya, saham REAL tercatat naik lagi sebesar 14,56%.

Frekuensi transaksinya pun masing tinggi, setidaknya telah mencapai 36.141 kali transaksi.

Kita tidak tahu, apakah di hari-hari selanjutnya saham REAL akan terus meningkat lebih tinggi lagi sesuai keyakinan UYM, ataukah justru melemah hingga kembali ke kuburnya.

Meskipun demikian, setidaknya kita dapat memperhatikan kinerja keuangan REAL untuk menilai seberapa potensial sebenarnya emiten ini untuk menjadi sasaran investasi.

 

Alasan UYM Memilih REAL

Seperti biasa, UYM mengumumkan keputusan investasinya melalui akun media sosialnya, terutama Instagram @yusufmansurnew. Pada Senin (16 Agustus 2021) UYM menulis bahwa menurutnya fundamental bisnis REAL bagus.

Emiten ini bisa menjadi kendaraannya untuk mengembangkan bisnis properti. Dirinya pun berniat untuk membantu mengelola perusahaan ini akan dapat tumbuh menjadi besar. Menurutnya, keputusan investasinya di perusahaan ini bukan untuk tujuan goreng-menggoreng saham, melainkan untuk membesarkannya.

Dalam wawancara dengan media, UYM pun memastikan bahwa langkah investasinya sebesar Rp30 miliar di saham REAL adalah langkah perdana. Artinya, dirinya masih akan melanjutkan aksi investasi lanjutan di masa mendatang. Aksi selanjutnya akan dilakukan secara inbreng, tidak secara tunai.

Sebagai informasi, penyetoran modal (inbreng) bisa dilakukan dalam berbagai bentuk. Prinsipnya adalah menyerahkan aset kepada emiten. Sebagai gantinya, pemilik aset yang lama akan mendapatkan saham dari emiten tersebut dengan nilai setara aset tersebut serta menjadi pemegang sahamnya.

UYM menjelaskan skema pengembangan bisnis properti yang direncanakannya bersama REAL melalui skema inbreng. Konsepnya, REAL akan menawarkan pengembangan properti, misalnya kepada yayasan tertentu, di aset lahan yayasan tersebut dengan seluruh biaya ditanggung REAL.

Nantinya, properti tersebut dikelola oleh REAL dan tercatat sebagai aset REAL, sedangkan pemilik yayasan akan memiliki properti tersebut secara tidak langsung melalui kepemilikan atas saham REAL. Pemilik yayasan akan mendapatkan keuntungan dari properti tersebut melalui revenue sharing.

Langkah serupa juga bisa ditempuh dengan pemilik aset-aset lahan kecil, seperti 100 m2 hingga 1.000 m2 di kota-kota besar untuk pengembangan klaster perumahan skala kecil. Melalui skema inbreng ini, para pemilik lahan ini bakal beramai-ramai menjadi pemegang saham REAL.

Menurut UYM, langkah ini dapat ditempuh untuk mendorong percepatan pendirian pesantren di 100 kota, juga pembangunan madrasah, asrama, kelas atau sekolah, dan perkantoran. Dengan rencana besar seperti ini serta kemitraan dengan UYM, prospek bisnis REAL memang menjadi menjanjikan.

Oleh karena itu, sebenarnya tidak mengherankan jika investor akhirnya mengapresiasi saham REAL hingga melesat pesat. Jika mimpi UYM ini benar-benar terwujud, REAL bakal mengelola banyak properti dan sekaligus meningkatkan kapasitas bisnisnya berkali-kali lipat dari yang mereka punya sekarang.

Dengan langkah seperti itu, di masa mendatang arus kas REAL bakal lebih baik, demikian pula kemampuannya untuk menghasilkan laba. Tentu dengan catatan, manajemen pengelolaan proyek berjalan dengan baik dan tidak banyak risiko yang menyebabkan bisnis berjalan di luar rencana.

Adapun, Direktur REAL Rully Muliarto menyampaikan bahwa kendati perseroan tidak mengetahui aktivitas transaksi saham perseroan di pasar sekunder, perseroan memang telah bekerja sama dengan Yayasan Daarul Qur,an Indonesia (DAQU).

Sementara itu, UYM adalah pimpinan pada Pondok Pesantren Daarul Qur’an.

REAL telah menandatangani kerja sama pembangunan dan pengembangan Pesantren Daarul Qur’an beserta sarana dan fasilitas pendukung di seluruh Indonesia pada Rabu (18 Agustus 2021) pekan lalu. Kerja sama ini bernilai sekitar Rp825 miliar.

Kerja sama tersebut juga meliputi penyediaan perumahan untuk pimpinan, karyawan, dan seluruh tenaga pendidik dan kependidikan pesantren Daarul Qur’an di seluruh Indonesia.

Salah satu proyek pesantren yang akan dikembangkan adalah Pesantren DAQU Mandiri Jakarta, tepatnya di Pasar Minggu, Jakarta Selatan, dengan konsep 12 lantai green building dan bernilai proyek Rp100 miliar.

Apartemen ini dapat dijual kepada investor dengan potensi pendapatan antara Rp150 miliar hingga Rp200 miliar. Aset ini dapat disewakan oleh investor kepada pesantren untuk menghasilkan pendapatan rutin bulanan.

Sementara itu, bagi pimpinan, karyawan, dan staf pengajar Daarul Qur’an yang berjumlah sekitar 1.500 orang, REAL akan mengembangkan perumahan berupa low rise apartment dan rumah tapak dengan kisaran harga Rp300 juta hingga Rp350 juta per unit. Jadi, akan ada potensi pendapatan Rp525 miliar.

Tentu, ini baru dari satu proyek. Jika rencana UYM dapat dieksekusi dengan baik sehingga REAL dapat melanjutkan konsep pengembangan berbasis yayasan seperti ini di banyak kota lainnya, potensi pertumbuhannya memang menjadi lebih tinggi.

Selain itu, dalam surat tanggapannya kepada BEI, manajemen REAL juga menyampaikan bahwa perseroan memiliki rencana untuk menambah modal melalui emisi saham baru tanpa memberikan hak untuk memesan efek terlebih dahulu (PMT HMETD) atau private placement.

Hal itu telah disetujui oleh pemegang saham REAL dalam Rapat Umum Pemegang Saham Luar Biasa (RUPSLB) REAL pada 11 Desember 2020. Nilai private placement tersebut diperkirakan bakal setara sebanyak-banyaknya 10% dari total modal disetor perseroan.

Langkah tersebut akan ditempuh setidaknya dalam 3 bulan ke depan. Dana yang diperoleh akan digunakan untuk memperkuat modal kerja dan pengembangan bisnis properti yang sudah dimiliki perseroan, serta mendukung sumber pendapatan berkelanjutan perseroan (recurring income).

Meskipun demikian, perseroan belum mengungkapkan identitas dari investor strategis yang bakal menyuntikkan modal kepada perseroan dalam aksi private placement ini.

Sementara itu, dalam wawancara dengan media, UYM menyampaikan bahwa langkah inbreng saham REAL akan ditempuh melalui mekanisme rights issue. Langkah ini kemungkinan akan dilakukan berkali-kali di masa mendatang.

 

Menilai Fundamental REAL

Pasar saham pada dasarnya sering kali digerakkan oleh sentimen, pun dengan saham REAL saat ini. Jika menimbang rencana yang dipaparkan oleh UYM, prospek perkembangan bisnis REAL memang bakal sangat pesat.

UYM sendiri memiliki pengaruh yang cukup kuat di kalangan komunitas muslim Tanah Air. Dirinya pun telah terang-terangan menyampaikan bakal menggunakan REAL sebagai kendaraannya untuk membangankan bisnis properti dan pengelolaan pesantren.

UYM juga telah menjelaskan skema pengembangan yang bakal dia tempuh untuk membesarkan perusahaan ini. Jika berjalan lancar, inbreng aset berbagai kalangan: mulai dari yayasan, badan usaha, hingga individu kepada REAL bakal seketika membesarkan perusahaan ini.

Dengan demikian, tingkat pertumbuhannya memang bakal eksponensial. Berangkat dari situ, wajar jika investor segera mengapresiasi sahamnya. Skema yang disampaikan UYM cukup masuk akal. Selain itu, dengan pengaruh ketokohannya, kemungkinan rencana skema tersebut dapat dieksekusi dengan lancar.

Namun, tentu saja untuk saat ini semua itu masih berupa potensi dan ekspektasi. Jika mengacu pada kondisi keuangan terkini REAL, lonjakan harga sahamnya yang terjadi saat ini sudah jauh di atas nilai wajarnya.

Pada dasarnya, REAL bukanlah emiten besar. Total modal atau ekuitasnya hingga kuartal pertama tahun ini baru mencapai Rp351 miliar. Namun, menariknya, emiten ini tidak memiliki utang. Beban atau liabilitasnya hanya sebesar Rp1,67 miliar.

Dengan demikian, total asetnya tercatat Rp352 miliar. Rasio utang berbanding ekuitas atau debt to equity ratio (DER) sangat rendah, hanya 0,48%.

Sebagai pembanding, emiten properti papan atas sekelas PT Bumi Serpong Damai Tbk. (BSDE) memiliki DER sebesar 78,41%, sedangkan PT Ciputra Development Tbk. (CTRA) mencapai 140,79%.

Namun, menilai dari sisi rasio DER saja tentu tidak cukup untuk menentukan kualitas neraca keuangan perusahaan.

Adapun, perseroan memperoleh modalnya sebesar Rp250 miliar dari aksi IPO yang dilakukan akhir 2019 lalu. Namun, mayoritas dana tersebut telah menjelma menjadi aset fisik. Nilai kas dan setara kas perseroan hingga kuartal I/2021 tinggal Rp1,15 miliar, turun dari akhir 2020 yang sebesar Rp3,5 miliar.

Dengan nilai kas dan setara kas yang tipis tersebut, tidak mengherankan jika arus kas atau cash flow perseroan tercatat negatif pada kuartal I/2021 senilai –Rp2,34 miliar. Kondisi ini belum banyak berubah dibandingkan dengan akhir tahun lalu yang sebesar –Rp2,76 miliar.

Jadi, kendati neraca keuangan REAL ditandai oleh utang yang minim, yang mana itu baik bagi perusahaan, kondisi arus kasnya yang negatif bukanlah sesuatu yang sehat dan ideal. Itu artinya, operasional bisnis perseroan tidak berjalan dengan cukup baik.

Selain itu, mari kita nilai dari sisi kinerja pendapatan dan labanya. Tidak ada artinya memiliki aset yang kuat jika perusahaan tidak mampu mengoptimalkan aset itu untuk menghasilkan keuntungan.

Berdasarkan laporan keuangannya, penjualan REAL cenderung terus meningkat, bahkan pada tahun lalu ketika ekonomi terhantam pandemi dengan cukup berat. Hingga awal tahun ini pun, kinerja top line REAL masih tumbuh dengan cukup baik. Berikut ini perkembangannya:

Dari data tersebut terlihat bahwa pendapatan REAL konsisten meningkat, tetapi labanya sempat turun pada tahun lalu. Meskipun demikian, pada kuartal pertama tahun ini baik pendapatan maupun laba REAL telah tercatat meningkat. Ini tentu hal yang positif.

Dari sisi nilai, kinerja keuangan REAL memang masih sangat terbatas. Emiten ini hanya mengantongi pendapatan sebesar Rp12,6 miliar dalam setahun dengan laba hanya Rp1 miliar. Nilai ini bahkan jauh lebih rendah ketimbang nilai investasi UYM ketika membeli saham emiten ini pekan lalu.

Jika dibandingkan dengan ekuitas dan asetnya, rasio return on equity (ROE) dan return on assets (ROA) REAL sangat kecil, yakni hanya 0,29%. Adapun, pada kuartal I/2021, ROE dan ROA disetahunkan perseroan sedikit naik menjadi 0,68% dan 0,64%.

Jika hanya menimbang dari sisi ini, lebih untung bagi investor untuk menempatkan dana di deposito bank dengan bunga 3% ketimbang berinvestasi di perusahaan ini.

Kenaikan harga saham REAL yang sangat pesat hingga hari ini telah menempatkan REAL pada rasio harga berbanding laba per saham atau price to earning ratio (PER) di level 337 kali.

Rasio PER hingga ratusan persen menunjukkan bahwa harga saham suatu emiten sudah terlampau mahal, tidak lagi sejalan dengan kondisi keuangan riil terkininya. Hanya saja, pergerakan saham REAL akhir-akhir ini bukanlah karena menimbang kondisi riil terkininya, melainkan karena sentimen mimpi UYM.

Bandingkan misalnya dengan BSDE dan CTRA yang PER-nya masing-masing hanya 14 kali dan 16 kali. Jelas, emiten-emiten properti kelas kakap ini harganya jauh lebih murah ketimbang REAL. Dari sisi brand dan fundamental keuangan pun, keduanya jauh lebih kuat.

Meskipun demikian, tidak ada yang dapat memastikan masa depan. Mungkin saja mimpi UYM dapat terwujud dan REAL benar-benar bakal berkembang pesat seperti yang diharapkan. Namun, tentu saja untuk sampai ke sana akan butuh banyak waktu.

Lonjakan saham REAL saat ini lagi-lagi adalah karena sentimen dan jauh mendahului kinerja riilnya. Sebenarnya, bahkan dengan harga Rp50 pun, saham REAL masih tergolong sangat mahal, apalagi setelah harganya kini yang lebih dari Rp100.

Laba per saham REAL pada 2020 lalu hanya Rp0,15 sehingga dengan harga Rp50 per saham, PER-nya mencapai 333 kali.

Adapun, pada paruh pertama tahun ini laba REAL membaik, sehingga laba disetahunkan REAL pun ikut meningkat. Alhasil, kendati harga sahamnya naik, PER-nya masih di kisaran 337 kali atau tidak banyak berubah dibandingkan dengan akhir 2020 di harga Rp50.

Pada paruh pertama tahun ini, perseroan menikmati insentif pajak pertambahan nilai (PPN) properti yang diberikan pemerintah. Hal tersebut cukup membantu perseroan dalam meningkatkan kinerja bisnisnya.

Namun, apakah itu cukup untuk meningkatkan labanya secara signifikan hingga menurunkan rasio PER ke level yang wajar? Tampaknya tidak. Kenaikan harga saat ini semata-mata efek psikologis investor merespons UYM, tetapi belum didukung oleh data bisnis yang riil.

Oleh karena itu, investor semestinya tetap berhati-hati terhadap saham ini, sebab sewaktu-waktu dapat berbalik arah kembali ke kuburnya.

Investasi