Cahaya Baru untuk Sektor Properti

Berkah Rio

Beberapa waktu belakangan, berita tentang sukses penjualan properti sejumlah emiten properti papan atas cukup menarik perhatian pelaku pasar. Industri ini selama pandemi dipersepsikan sebagai salah satu yang paling tertekan, tetapi kini tampaknya sudah ada tanda-tanda perbaikan.

Beberapa berita terakhir misalnya, PT Lippo Karawaci Tbk. (LPKR) yang sukses menjual 80 unit hunian di klaster terbaru dalam waktu hanya 3 jam, padahal harga tiap unit cukup tinggi, mulai dari Rp1,5 miliar.

Selain itu, ada juga berita tentang PT Summarecon Agung Tbk. (SMRA) yang sukses menjual 486 unit hunian baru di Summarecon Bogor dalam waktu dua hari saja. Harga hunian tersebut juga tak kalah tinggi, yakni antara Rp1,5 miliar hingga Rp15 miliar. Tak kurang dari Rp1,5 triliun prapenjualan diraup SMRA di proyek ini. Sebelumnya, kesuksesan yang sama juga diraih SMRA di Summarecon Serpong. 

Di samping sukses penjualan baru itu, sejumlah emiten properti juga melaporkan pulihnya kinerja keuangan untuk periode sembilan bulan tahun ini. Sayangnya, hingga kini mayoritas emiten properti belum merilis laporan keuangannya untuk periode 9 bulan 2021, kecuali laporan marketing sales.

Marketing sales sendiri adalah nilai prapenjualan, atau nilai total properti yang sudah mendapatkan komitmen beli dari konsumen. Sementara itu, realisasi pendapatan yang masuk ke kantong pengembang sebagai dana cash akan tergantung pada termin pencairan atau pembayaran atas pembelian tersebut.

Artinya, ketika satu properti seharga Rp500 juta dibeli, pengembang akan membukukannya sebagai marketing sales senilai Rp500 juta. Namun, tidak semua properti dibeli secara tunai. Ada yang menggunakan metode KPR, ada pula yang cicilan bertahap ke pengembang.

Hal ini terutama karena biasanya pengembang tidak menjual properti yang sudah jadi, tetapi secara secara inden. Artinya, properti itu baru dibangun jika sudah ada yang memesan dan membayar tanda jadi terlebih dahulu. Ketika dibeli secara KPR, bank juga akan mencairkan dana pembeli secara bertahap ke pengembang sesuai dengan progres pembangunan.

Dengan demikian, meskipun membukukan marketing sales Rp500 juta, pendapatan yang dikantongi pengembang tidak langsung penuh Rp500 juta, tetapi akan diterima secara bertahap. Sebagian bahkan baru akan dibukukan sebagai pendapatan di tahun-tahun berikutnya.

Nah, beberapa emiten telah melaporkan adanya kenaikan marketing sales yang signifikan tahun ini. Di satu sisi, peningkatan ini tentu karena low base effect akibat lesunya penjualan tahun lalu sebagai nilai pembandingnya. Namun, di sisi lain, peningkatan ini tetap saja merupakan sebuah pertanda positif.

Lagi pula, selama ini industri properti sudah dibanjiri dengan insentif, mulai dari pelonggaran uang muka KPR hingga 0%, penurunan suku bunga KPR seiring dengan turunnya bunga acuan Bank Indonesia, diskon pajak pertambahan nilai (PPN), hingga penurunan bobot risiko untuk kredit/pembiayaan properti oleh OJK. Jadi, stimulus properti berdampak bagi kepada konsumen, bank, maupun pengembang.

Sementara itu, perkembangan pandemi pun menunjukkan perbaikan signifikan dengan tingkat kasus baru infeksi harian yang sudah sangat rendah, serta sikap pemerintah yang tetap siaga untuk mencegah terjadinya gelombang berikut. Alhasil, gairah pembelian properti pun meningkat.

Ramainya pemasaran SMRA telah mendorong perseroan untuk menaikkan target marketing sales tahun ini dari semula Rp3,5 triliun menjadi Rp4 triliun. Sebab, per akhir September 2021 marketing sales perseroan sudah mencapai Rp3,4 triliun.

Sementara itu, LPKR membukukan marketing sales senilai Rp3,9 triliun per September 2021. Realisasi tersebut telah mencapai 92,85% dari target yang direvisi naik tahun ini senilai Rp4,2 triliun. Adapun, sebelumnya LPKR menargetkan marketing sales senilai Rp3,5 triliun tahun ini.

Khusus untuk kuartal III/2021, marketing sales LPKR mencapai Rp1,56 triliun, naik 25,80% YoY dari Rp1,24 triliun pada kuartal yang sama tahun lalu.

Emiten Grup Sinarmas, PT Bumi Serpong Damai Tbk (BSDE) melaporkan marketing sales senilai Rp6,1 triliun per September 2021, melesat 29% YoY dari Rp4,7 triliun pada periode yang sama tahun lalu. Emiten ini pun optimistis dapat membukukan marketing sales Rp7 triliun hingga akhir tahun ini.

Ada juga PT Alam Sutera Realty Tbk. (ASRI) yang sudah membukukan marketing sales senilai Rp2,01 triliun per Agustus 2021, naik 9,35% YoY dari periode yang sama tahun lalu Rp1,83 triliun. Penjualan rumah dan tanah residensial mendominasi marketing sales perseroan senilai Rp1,34 triliun.

PT Ciputra Development Tbk. (CTRA) juga mencatatkan kenaikan marketing sales sebesar 33% YoY pada kuartal III/2021. Secara total, marketing sales CTRA sudah mencapai Rp5 triliun per September 2021.

Sementara itu, salah satu emiten yang telah merilis laporan keuangannya untuk periode 30 September 2021 dan melaporkan hasil yang positif yakni PT Sentul City Tbk (BKSL). Perseroan membukukan pendapatan Rp2,6 triliun dan laba bersih Rp300 miliar, meroket masing-masing 959% YoY dan 191% YoY.

Kenaikan pendapatan ditopang oleh adanya transaksi penjualan lahan siap bangun dan bangunan senilai Rp2,4 triliun atau naik 2.066 % dibanding periode yang sama tahun sebelumnya.

Selain dari penjualan retail dan block sales, pendapatan perusahaan juga ditopang oleh kenaikan pada bisnis yang dioptimalkan oleh anak-anak perusahaan berupa operasional hotel, restoran dan taman hiburan sebesar Rp 15,8 miliar atau 24% secara tahunan menjadi Rp80 miliar pada September 2021.

Kendati demikian, memang belum semua pengembang properti sudah menikmati adanya peningkatan kinerja. Beberapa masih mengalami kesulitan penjualan, sebab secara umum kondisi ekonomi memang belum kembali normal.

Meskipun demikian, adanya pemulihan pada sejumlah emiten ini telah menjadi sinyal positif. Pengembang-pengembang ini adalah jajaran pengembang papan atas yang biasanya memang lebih dahulu bangkit sebab memiliki kekuatan pemasaran dan brand yang lebih baik.

Cepat atau lambat, pemulihan yang terjadi pada emiten-emiten ini bakal disusul pula oleh emiten-emiten properti lainnya, bahkan oleh pengembang-pengembang properti yang belum berstatus emiten. Hal ini pun membuka harapan bagi pemulihan sektor properti secara keseluruhan.

Di pasar modal, kita sudah melihat adanya tanda-tanda kebangkitan optimisme investor terhadap sektor properti ini. Akhir-akhir ini, khususnya pada paruh kedua tahun ini, kinerja indeks sektor properti, yakni IDX Sector Property & Real Estate telah menunjukkan perbaikan.

Perhatian data perkembangan posisi indeks IDX Sector Property & Real Estate berikut ini:

Pada data tersebut, terlihat bahwa secara bulanan atau month-to-month (MtM), pertumbuhan indeks ini sudah terjadi sejak Juli 2021 dan konsisten berlanjut di bulan-bulan selanjutnya. Pada Oktober 2021 lalu, indeks ini mencatatkan kenaikan yang signifikan, yakni 5,61% dalam sebulan.

Sementara itu, sepanjang tahun berjalan atau year-to-date (YtD), puncak pelemahan sudah berlalu pada Juni 2021. Sejak awal tahun hingga Juni 2021, indeks ini menjadi yang terlemah di antara indeks-indeks sektoral lainnya. Namun, sejak Juli 2021 status itu sudah bergeser ke IDX Sector Consumer Non-Cyclicals.

Memang benar bahwa pemulihan yang terjadi pada indeks ini, terutama sepanjang Oktober 2021, tidak terlepas dari sentimen positif yang memang sedang menghinggapi pasar secara keseluruhan. Artinya, secara umum optimisme pasar membaik sehingga seluruh sektor turut terapresiasi.

Namun, terlepas dari itu, perkembangan terkini kinerja sejumlah emiten properti sejatinya menjustifikasi kenaikan tersebut. Kenaikan tersebut memang layak, sebab kinerja bisnis properti memang sudah membaik.

Selain itu, pemerintah juga memutuskan untuk memperpanjang insentif PPN ditanggung pemerintah dari yang semula berakhir hingga Agustus 2021 saja, menjadi diperpanjang hingga akhir tahun ini.

Sementara itu, pada Rapat Dewan Gubernur Bank Indonesia Oktober 2021 lalu, diputuskan bahwa relaksasi uang muka KPR paling sedikit 0% diperpanjang hingga akhir Desember 2022 atau setahun lagi. Ini jelas menjadi angin segar bagi bisnis properti.

Hal lain yang tak kalah pentingnya yakni peningkatan harga komoditas global akhir-akhir ini, terutama batu bara dan minyak sawit mentah. Kedua komoditas ini menjadi andalan utama ekspor Indonesia selama ini.

Kenaikan harga jual ini jelas bakal berdampak pada peningkatan pendapatan ekspor dari para pengusaha komoditas ini. Seiring dengan itu, daya beli masyarakat pun akan makin tinggi. Ujung-ujungnya, jika penguatan daya beli terus berlangsung, properti bakal menjadi sasaran beli masyarakat.

Gejala seperti ini sudah kerap terjadi, terutama pada awal dekade 2010-an yang lalu. Kala itu harga komoditas juga meningkat pesat pasca-krisis dan mendorong kenaikan permintaan dan harga properti hingga sangat tinggi. Jika terulang, tentu menjadi berkah bagi emiten properti.

Bahkan, ini bukan saja berkah bagi emiten properti, melainkan bagi ekonomi secara keseluruhan. Sebab, sektor properti merupakan sektor padat karya dan berkaitan dengan ratusan industri turunan lain dalam rantai pasoknya, seperti semen, baja, genteng, paku, cat, keramik, furniture, pipa, asbes, bank, dll.

Saat ini, harga komoditas memang cenderung mendingin ketimbang posisi puncak atau rekornya, tetapi masih tetap sangat tinggi. Harga tinggi ini setidaknya berdampak bagi pundi-pundi eksportir hingga beberapa bulan ke depan, terutama bagi kontrak-kontrak yang baru ditandatangani akhir-akhir ini ketika harga sedang tinggi-tingginya.

Dengan perkembangan ini, saham-saham sektor properti boleh jadi menjadi sangat menarik untuk mulai diincar, apalagi harganya masih cenderung sangat terdiskon.

Investasi