Membeli rumah dengan menggunakan uang sendiri adalah impian bagi setiap orang yang menganut prinsip “merdeka secara finansial”. Bahkan banyak dari kita tanpa tersadar menjadikan impian untuk membeli rumah sebagai motivasi untuk mempercepat akselerasi karir.

Bisa merdeka dalam mengelola keuangan adalah salah satu alasan terbesar mengapa kita harus bangun di pagi hari, melakukan pekerjaan berulang kita lakukan setiap harinya, lalu pulang ke rumah tanpa lagi sempat melihat sinar matahari yang sudah terlanjur terbenam. Hanya untuk mengulangi hal yang sama di hari berikutnya.

Memahami betul betapa sulitnya mencari uang karena “tidak ada pilihan lain”.

Namun, seberapa tepat cara tersebut bisa berhasil?

Kali ini kita akan coba melakukan langkah simulasi untuk mengukur berapa lama waktu yang dibutuhkan untuk membeli rumah dengan harga sebesar Rp 850,000,000 (delapan ratus lima puluh juta rupiah) atau di bawah rata-rata harga rumah di Jabodetabek, dengan menggunakan skema cicilan KPR, seperti berikut:

Rp 7,310,157. Itulah besaran cicilan yang harus dibayarkan setiap bulan selama 30 tahun (yang merupakan tenor terjauh yang ada di market saat ini), untuk membeli sebuah rumah dengan harga yang sudah termasuk murah di kawasan Jabodetabek. Bagaimana kalau membeli tanpa harus mencicil sehingga tidak dikenakan beban bunga?

Sebagai perbandingan, kita akan melakukan simulasi dengan skema pembelian tunai tanpa harus mencicil. Berdasarkan data Badan Pusat Statistik (BPS) di tahun 2018, rata-rata pendapatan penduduk Indonesia adalah sebesar Rp 4,6 juta per bulan, dengan pertumbuhan pendapatan sebesar 9% per tahun.

Tapi kali ini kita akan menggunakan asumsi pendapatan Rp 10,000,000 per bulan yang naik sebesar 9% per tahun.

Di sisi lain, berdasarkan data Bank Tabungan Negara (BTN), harga rumah di Jabodetabek meningkat sebesar 8,25% per tahun. Tapi pada simulasi ini kita hanya menggunakan asumsi kenaikan harga rumah sebesar 7%.

Melalui skema simulasi sederhana, dihasilkan bahwa untuk rumah seharga Rp 850 juta kita perlu menabung seluruh gaji kita selama 50 bulan. Tapi perlu digarisbawahi, seberapa sanggup kita menabung sebesar Rp 10 juta setiap bulan untuk rumah dengan harga relatif rendah?

Lantas, untuk mengejar ketertinggalan harga rumah yang selalu meningkat setiap tahunnya, apakah kita punya “pilihan lain” selain mengandalkan gaji tetap setiap bulan?

Warren Buffet, salah satu orang terkaya di dunia mengatakan, “Never depend on single income, make investments create a second source”. Terjebak dengan pendapatan pas-pasan itu tidak menyenangkan dan menyulitkan.

Maka investasi adalah jawaban.

• Deposito Berjangka

Deposito berjangka adalah salah satu instrumen investasi yang paling digemari oleh orang Indonesia dengan harapan uang kita akan terus berbunga setiap waktu. Tapi, berapa besar imbal hasil yang dihasilkan?

Berdasarkan data Pusat Informasi Pasar Uang (PIPU) Bank Indonesia, rata-rata tingkat bunga deposito di Indonesia adalah 6.1% per tahun.

Perlu dipahami, bukan berarti uang yang diinvestasikan akan bertambah sebesar 6.1% dalam setahun. Ada faktor pengurang yang jarang sekali dijelaskan oleh pihak bank yang menawarkan deposito, yaitu pajak bunga sebesar 20%. Setelah dikurang pajak, maka imbal hasil yang sebenarnya kita dapat adalah 6.1% x (1-20%) = 4.9% per tahun. Kalau disesuaikan dengan tingkat inflasi sebesar 3.5% per tahun, maka imbal hasil yang sesungguhnya kita terima hanya 1.4% per tahun.

Pendapatan bunga yang dihasilkan melalui deposito relatif pasti, artinya setiap tahun kita akan mendapatkan pendapatan yang sama persis dengan yang sudah dikalkulasikan sejak awal.

Sehingga, kalau Anda menginvestasikan uang Anda sebesar Rp 1 juta, maka pendapatan bunganya adalah sebesar Rp 49 ribu, atau sebesar Rp 14 ribu kalau disesuaikan dengan inflasi. Imbal hasil investasinya bahkan masih kalah dengan rata-rata bunga KPR yang besarnya 12%.

• Obligasi

Instrumen investasi ini juga salah satu yang digemari di Indonesia. Melalui obligasi atau surat hutang, investor mendapatkan imbal hasil berdasarkan besaran pembayaran kupon atau bunga utang setiap 6 bulan sekali. Mengacu pada data Penilai Harga Efek Indonesia (PHEI), imbal hasil surat utang untuk tenor 5 tahun adalah 6.5% per tahun.

Sedikit lebih tinggi dari deposito berjangka, dan memiliki tingkat pajak lebih rendah sebesar 15%.

Dengan variable di atas, imbal hasil obligasi adalah 6.5% x (1-15%) = 5.5% per tahun, atau 1.5% setelah disesuaikan dengan tingkat inflasi. Sama halnya dengan deposito berjangka, instrumen obligasi juga memiliki imbal hasil yang pasti (tidak ada risiko perubahan tingkat bunga), jadi obligasi dan deposito berjangka adalah langkah investasi yang sesuai bagi investor konservatif yang menghindari risiko perubahan imbal hasil.

Tetapi perlu diingat, imbal hasil tidak akan terlalu banyak membantu mengingat pertumbuhan harga rumah sebesar 8.25%, tingkat suku bunga KPR sebesar 12%, dan inflasi sebesar 3.5%.

• Saham

Pilihan investasi ini tidak asing di telinga banyak orang. “Main saham” bahkan telah menjadi padanan kata baru yang menunjukkan upaya seseorang untuk mendapatkan pendapatan tambahan di luar gaji formal. Kalau dilihat berdasarkan kinerjanya, seberapa menguntungkan instrumen ini?

Sumber: Yahoo Finance

Apabila dilihat dari sisi kinerja investasi, pasar modal telah memberikan return sebesar 1,402% dalam waktu 16 tahun sejak 2002 hingga 2018 dari 424 menjadi 6,370. Artinya, rata-rata peningkatan yang terjadi setiap tahunnya adalah 18.45% setiap tahun!

Memang apabila dibandingkan dengan instrumen lain, saham mempunyai imbal hasil yang sulit diprediksi. Bahkan dalam beberapa tahun terdapat risiko penurunan imbal yang memberikan kerugian jangka pendek.

Tetapi dengan didukung oleh kemampuan dalam mengendalikan diri dan menyediakan sedikit waktu untuk memahami kinerja fundamental, investasi ini akan memberikan return yang signifikan secara jangka panjang. Bahkan jauh lebih tinggi daripada bunga KPR dan kenaikan harga rumah setiap tahun.

Tetapi, rendahnya literasi masyarakat Indonesia akan instrumen keuangan membuat pasar modal Indonesia kurang diminati oleh penduduknya sendiri. Hingga awal tahun 2019, investor pasar modal di Indonesia masih tetap dikuasai oleh investor asing dengan jumlah sebesar 52% dari total keseluruhan investor pasar modal di Indonesia.

Jadi dapat dikatakan bahwa lebih dari setengah return pasar modal di negara ini masih dinikmati oleh investor asing.

—

Investasi dapat dikatakan sebagai jawaban bagi mereka yang ingin merdeka dan tidak bergantung kepada pihak lain secara finansial dengan menghasilkan sumber pendapatan baru. Investasi memberi kita optimisme dengan membantah pengertian “tidak ada pilihan lain”.

Tentunya jenis investasi yang dipilih oleh pemilik modal perlu disesuaikan dengan karakteristik personal si pemilik modal. Karena satu jenis investasi yang sama persis belum tentu memberikan tingkat kepuasan yang sama pada dua orang yang berbeda.

Jadi, kapan bisa beli rumah sendiri?