[Waktu baca: 7 menit]

Saham-saham emiten properti berguguran sepanjang tahun ini. Bahkan, setelah emiten-emiten sektor lainnya mulai beranjak membaik, saham emiten-emiten properti masih tetap lesu.

Indeks sektor properti, real estate, dan konstruksi bangunan yang terdiri atas 97 emiten pun masih menjadi indeks dengan kinerja terburuk di pasar modal saat ini. Per Rabu (16 Desember 2020), indeks ini masih tercatat turun -22,39% year to date (ytd), jauh lebih lemah dibandingkan kinerja IHSG yang tingkat koreksinya tinggal -2,88% ytd.

Optimisme terhadap prospek pemulihan ekonomi tahun depan seperti tidak ada efeknya terhadap sektor ini. Investor masih melepas saham-saham properti dan lebih memilih saham-saham lain yang lebih menjanjikan, seperti saham sektor tambang atau perbankan.

Tekanan terhadap emiten properti tidak terlepas dari dampak ekonomi pandemi Covid-19. Pertama-tama, pandemi menyebabkan pemerintah memberlakukan pembatasan sosial berskala besar yang menyebabkan pusat-pusat perbelanjaan milik emiten properti harus beroperasi secara terbatas.

Seiring dengan pembatasan aktivitas ekonomi, pendapatan masyarakat pun berkurang. Alhasil, permintaan terhadap rumah pun menurun. Masyarakat cenderung memilih memfokusnya dana yang mereka miliki untuk mengamankan konsumsi, sembari menunda keputusan transaksi besar seperti pembelian hunian.

Seiring lesunya permintaan hunian, bisnis kontraktor properti pun ikut terimbas, sebab perusahaan properti atau real estate tidak dapat membangun rumah dalam jumlah besar. Alhasil, kinerja perusahaan-perusahaan di sektor properti dan bangunan gedung kompak melemah. Sahamnya pun mulai ditinggalkan investor.

Namun, bukankah jika aktivitas ekonomi mulai membaik tahun depan, akan ada harapan bahwa permintaan hunian pun akan ikut meningkat? Masih adakah peluang bagi pemulihan kinerja saham sektor properti?

Ada beberapa faktor yang dapat dipertimbangkan sebagai sentimen positif bagi kinerja emiten properti tahun depan.

Secara Umum, Pasar Mulai Membaik

Pemulihan kinerja pasar menunjukkan bahwa investor mulai optimistis lagi terhadap propek kinerja ekonomi tahun depan. Namun, saham-saham properti saat ini belum menjadi sasaran beli investor.

Sektor properti masih menjadi kelompok saham dengan kinerja paling lemah di pasar modal, padahal sejak April 2020 kinerja pasar saham perlahan sudah mulai membaik.

Berikut ini kinerja saham properti anggota indeks LQ45 per Rabu (16 Desember 2020):

Keempatnya merupakan golongan saham berkapitalisasi pasar besar, cukup populer, dan likuid di pasar. Beberapa emiten properti lainnya yang nilai kapitalisasi pasarnya lebih kecil dan kurang likuid kinerjanya bahkan jauh lebih buruk.

PT Urban Jakarta Propertindo Tbk. (URBN), misalnya, sahamnya sudah turun -59,88% ytd ke level Rp975. Demikian juga PT Pollux Properti Indonesia Tbk. (POLL) sudah turun -54,95% ytd ke level Rp5.000.

Umumnya, optimisme pasar akan lebih dahulu berdampak pada sektor-sektor yang secara umum dinilai akan lebih cepat pulihnya pascakrisis atau sedang terdongkrak oleh sentimen positif tertentu secara sektoral.

Namun, cepat atau lambat, sektor lain yang masih tertinggal perlahan cenderung akan ikut membaik seiring dengan arus gerak pasar. Artinya, setelah terjadi jenuh beli pada sektor-sektor tertentu yang lebih dahulu diserbu, pasar akan mulai mencari sektor-sektor yang selama ini masih rendah harganya dan belum dilirik.

Sektor properti bisa jadi akan menjadi sasaran beli selanjutnya, sebab harga mayoritas emiten di sektor ini sudah turun cukup dalam, padahal secara fundamental rekam jejak kinerja keuangannya serta brand-nya masih sangat kuat.

Investor justru berpeluang menikmati keuntungan yang besar dari potensi capital gain jika membeli emiten di harga yang sangat terdiskon, sebab peluang kenaikan harganya menjadi lebih besar. Sebaliknya, ketika membeli saham yang harganya sudah terlanjur naik tinggi, peluang penurunan harga justru lebih besar ketimbang peningkatan lebih lanjut.

Anggaran Subsidi Rumah Meningkat

Alokasi anggaran subsidi rumah dari Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PUPR) berupa Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) meningkat pada 2021 menjadi Rp19,1 triliun. 

Dana tersebut terdiri atas anggaran sebesar Rp16,62 triliun yang bersumber dari APBN murni dan Rp2,5 triliun dari dana bergulir. Dana tersebut ditargetkan bisa disalurkan untuk pembiayaan 157.500 unit rumah pada 2021.

Anggaran FLPP tersebut meningkat dari tahun ini yang dialokasikan sebesar Rp11 triliun untuk membiayai 102,489 unit rumah.

Selain itu, pemerintah juga menargetkan program Tabungan Perumahan Rakyat (Tapera) dapat mulai efektif memberikan pembiayaan perumahan tahun depan, meskipun masih terbatas untuk kalangan PNS, TNI, dan Polri.

Peningkatan anggaran FLPP serta efektifnya Tapera tentu akan berdampak pada peningkatan permintaan hunian sepanjang 2021. Seiring dengan itu, penjualan properti pun akan meningkat dan mendongkrak kinerja keuangan emiten properti.

Secara Umum, Ekonomi Diestimasikan Membaik pada 2021

Mulai beredarnya vaksin Covid-19 memberikan optimisme baru bahwa kinerja ekonomi 2021 akan membaik dan Indonesia keluar dari jurang resesi. Efek pemulihan ekonomi ini tentu diharapkan akan merata terhadap semua sektor.

Meskipun pemulihan akan terjadi bertahap, tetapi optimisme pelaku usaha dan masyarakat yang mulai membaik akan kembali mendorong aktivitas investasi dan konsumsi. Hal ini tentu akan berimbas juga pada peningkatan kepercayaan masyarakat untuk membeli produk berharga mahal seperti hunian.

Selain itu, pembatasan sosial kemungkinan tidak akan seketat tahun ini, sehingga aktivitas bisnis mal atau pusat perbelanjaan pun akan kembali meningkat. Hal ini akan kembali mendorong permintaan ruang sewa gerai di mal-mal milik emiten properti.

Aktivitas perjalanan bisnis dan wisata juga kemungkinan akan membaik dan meningkatkan permintaan hotel.

Demikian juga dengan permintaan ruang sewa kantor. Jika work from home (WFH) sudah tidak lagi diwajibkan, kebanyakan perusahaan kemungkinan kembali meminta karyawannya bekerja di kantor. Hal ini kemungkinan akan kembali mendorong permintaan ruang sewa kantor milik emiten properti.

Aktivitas ekonomi yang mulai pulih juga akan meningkatkan kepercayaan diri investor untuk mulai berekspansi dan meningkatkan investasi usahanya. Hal ini akan mendorong peningkatan permintaan lahan industri sehingga turut mendorong kinerja emiten properti penyedia lahan industri.

Sejumlah Emiten Properti Sudah Bersiap Ekspansi

Faktor lain yang turut meningkatkan optimisme terhadap prospek saham emiten properti adalah mulai meningkatnya kepercayaan diri emiten-emiten properti untuk meningkatkan investasi tahun depan.

Riset yang dilakukan oleh sejumlah konsultan properti memperkirakan ada potensi pemulihan kinerja industri properti tahun depan, sehingga memberi optimisme bagi emiten properti untuk mempersiapkan proyek-proyek baru.

Selain itu, proyek-proyek yang sudah terlanjur terbangun tahun ini juga kemungkinan bisa laku tahun depan, sehingga beban keuangan akan berkurang dan pendapatan meningkat.

Beberapa emiten yang menyatakan siap dengan proyek-proyek baru tahun depan antara lain PT Ciputra Development Tbk. (CTRA), PT Intiland Development Tbk. (DILD), dan PT PP Properti Tbk. (PPRO).

Sentimen Positif UU Cipta Kerja

Salah satu sentimen positif UU Cipta Kerja terhadap sektor properti adalah relaksasi kepemilikan hunian apartemen bagi orang asing. Hal itu diatur dalam Pasal 144 (1) yang berbunyi hak milik atas satuan rumah susun (Sarusun) dapat diberikan kepada warga negara asing (WNA) yang mempunyai izin sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan.

Selama ini, WNA hanya boleh membeli apartemen dengan hak pakai yang derajatnya dinilai lebih rendah dibandingkan dengan hak milik. Oleh karena itu, permintaan hunian oleh orang asing selama ini cenderung terbatas.

Namun, dengan adanya relaksasi ini, permintaan hunian dari kalangan WNA kemungkinan akan meningkat, terutama pada segmen hunian mewah dan sangat mewah. Hal ini akan menguntungkan emiten properti papan atas yang selama ini menyediakan produk hunian mewah.

Meskipun demikian, relaksasi ini masih menuai polemik dan perbedaan tafsir di kalangan pelaku bisnis, sehingga kemungkinan efeknya masih akan terbatas.

Siap Membeli Saham Properti?

Itu semua adalah sentimen-sentimen yang berpotensi menjadi penggerak kinerja saham properti tahun depan. Meskipun demikian, kondisi pasar sangat sulit untuk ditebak, sehingga perubahan arah pasar sangat mungkin terjadi.

Namun, jika semua kondisi diandaikan dapat berjalan sesuai harapan, potensi pemulihan sektor properti kemungkinan besar akan terjadi. Hal ini tentu membuka peluang bagi potensi kenaikan harga saham emiten properti.